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全国空置房屋近3000万套房价上涨趋势已

时间:2019-09-14 13:35:57 来源:互联网 阅读:0次

全国空置房屋近3000万套 房价上涨趋势已到尽头 下行风险增大

今年我国房地产市场自年初开始就凸显疲态。在一片唱衰声中,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)六月初发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》的报告,其惊人结论无疑给本来就已脆弱的中国房地产市场一拳重击。根据CHFS的估计,2013年我国城镇地区空置住房为4898万套;空置率为22.4%,比2011年上升1.8个百分点;城镇空置房占用了4.2万亿的银行房贷。CHFS认为城镇住房需求乏力,供给过剩,现有住房年供给的40%即可满足新增住房需求;“房价下行趋势已定,中国住房市场的寒冬即将到来”

CHFS的报告一石激起千层浪,房地产界一直唱多房价的任志强(微博)先生迅速发微博批评。任认为我国自1998年开始房改至2012年底城镇总共竣工住房95亿平米,至2013年底共竣工约106亿平米,约1.1亿套住宅,扣除拆迁,净增约70亿平米。同期城镇新增约七千万个家庭,超过新建住房套数,因此绝不可能有五千万套空置房。CHFS的甘犁主任立即反驳,引用中国经济信息数据,推算1998年至2012年间城镇地区净增住房面积为156亿平米,高出任的数字达80亿平米。甘认为任低估了城镇住房净增面积达60亿平米。虽然甘也承认尚有20亿平米的差距不能用现有数据解释,但认为“至少我们可以得出,任志强先生关于我国绝不可能有五千万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的”。

如何看待甘任之争?我们认为,核心是如何定义我国的城镇及如何使用家庭调查数据。任使用的住房数据大致局限于城镇实际建成区,而甘的估计源于国家统计局的人口普查和家庭调查数据。虽然任在反驳中没有提及小产权房,算是一个瑕疵,但总的来讲,CHFS的结论过于草率。

CHFS家庭金融调查在同类调查中质量是的,填补了国内很多空缺。但其设计和样本也照样存在众多缺陷,在CHFS从其样本推断到我国总体情况并提出政策建议时,忽视了我国宏观数据中的诸多问题,从而得出了一些明显有误的结论。在我们看来,CHFS大幅高估了我国城镇住房存量和空置率,从而远远夸大了我国城镇空置房数量。我们估计我国城镇地区空置房数量应在三千万套以内。CHFS忽视其家庭调查的盲点,严重低估了我国1.7亿外出农民工及其家属的城镇住房需求,忽视被纳入城镇但实际上尚属农村地区的居民城镇化需求,同时又不恰当的使用住房开工率等数据夸大了住房供给。

这些分析上的误区使得CHFS在政策建议上捡了芝麻,丢了西瓜。CHFS有些关于住房调控思路有一定合理性,但没有触及导致我国城镇住房市场扭曲的核心问题。

我们认为,住房和城镇化方面的改革重心是逐步放开户籍限制和改进农村土地制度。我国住房建设存在严重的区域间错配,也终将为此付出惨痛代价,但我国城镇住房总体建设规模并没有脱离经济高速增长和低城镇化率的现实。从今后的需求来判断,我国城镇住房的完工面积或接近顶部,但因为质量的提高和配套的改善,未来十年内城镇住房投资仍能以%的速度增长。伴随着户籍制度改革和人口的更自由迁徙,住宅需求的区域分化必然加大。今后那里有稳定的工作机会,那里就有住房需求,那里的城镇就会发展,而非像过去那样住房投资在全国四处开花。我们认为,全国范围内房价大幅持续上涨已成历史,房价会周期波动,房价的区域分化还会加剧,但出现全国性房价持续下跌的可能极小,我国住房市场也不大可能出现持续的寒冬。

本文接下来分四节来阐述我们的观点。节我们在假定CHFS的22.4%城镇住房空置率是准确的情形下,讨论我国是否真的存在4898万套城镇空置房。第二节我们解释为何CHFS可能高估了城镇住房空置率。第三节我们讨论是否真有4.2万亿银行房贷被浪费在城镇空置房上。第四节我们讨论为何CHFS低估了城镇住房需求和高估了未来城镇的住房供给以及为何CHFS的政策建议存在很大问题。

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